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惠誉:确认越秀地产“BBB-”长期外币发行人评级展望“稳定”

发布日期:2021-09-18 14:57   来源:未知   阅读:

  久期财经讯,9月15日,惠誉确认了中国的房屋建筑商越秀地产股份有限公司(Yuexiu Property Company Limited,简称“越秀地产”,“BBB-”长期外币发行人违约评级(IDR),展望“稳定”。惠誉还确认了越秀地产的“BBB-”高级无抵押评级。

  鉴于越秀地产与其母公司广州越秀集团有限公司(Guangzhou Yuexiu Holdings Limited,简称:“越秀集团”)之间的关联程度为“中等”,惠誉根据其《母子公司评级关联性标准》,上调两个子级得出越秀地产的评级。越秀集团由广州市人民政府国有资产监督管理委员会(SASAC)全资拥有,且是地方政府下属唯一一家提供全面金融服务及在房地产、交通基础设施及农业投资领域提供金融相关产业业务的金融集团。

  惠誉评估了越秀地产“bb”独立信用状况,以反映适度杠杆、优质土地储备以及在中国广州市的强大市场地位。这抵消了越秀地产较弱的盈利能力(以EBITDA利润率衡量)。

  母公司继续支持:作为越秀集团的核心子公司,越秀地产的业务状况因运营效益而得到加强。越秀集团以提供可供开发的优质土地和大片地块的方式向越秀地产提供支持,然后将土地售予越秀地产。越秀地产将继续与其母公司参与铁路相关地产项目,并已加快收购地铁沿线项目。越秀集团和越秀地产都是广州市旧城改建项目的长期参与者,包括地标式摩天大楼广州国际金融中心。

  对广州市的重要性:越秀地产通过投资基金与广州市其他拥有旧城改建土地资源的国有企业(SOE)进行合作。这些只有在地方政府的支持下才能实现的合作关系反映了广州市政府为越秀地产获得优质土地所提供的支持。

  广州市国资委对越秀集团进行投资,将其改造成一家金融集团,反映了越秀集团对广州市的重要性。例如,越秀集团持有的广州越秀金融控股集团股份有限公司(Yuexiu Finance Group,简称:“越秀金融集团”)54%的股份就是来自广州市国资委的无偿划转。广州市国资委及其下属其他国企之前通过100亿人民币新股配售获得越秀金融集团的全部股权。

  母公司评级关联性的提升:鉴于越秀地产与母公司越秀集团之间的中等关联性,惠誉根据其《母子公司评级关联性标准》,上调两个子级得出越秀地产的评级。惠誉预期任何政府支持都能通过越秀集团流向越秀地产。根据标准,惠誉将法律关系评估为“弱”,将运营关系评估为“中等”以及将战略关系评估为“强”。

  规模扩大:2020年越秀地产的合同总销售额增长了33%,达到960亿元人民币(权益合同销售额约为720亿元人民币),主要原因是已售总楼面面积增长了9%,达到380万平方米(平方米),平均售价从2019年起上涨了22%,达到每平方米25,300元人民币。惠誉估计越秀地产在开发和规划阶段的可售资源价值约为1,900亿元人民币,这将有助于公司实现2021年1100亿元人民币的合同销售目标。越秀地产在合同销售额方面表现出强劲增长,但与评级相同的同行相比,其规模仍然较小。

  财务状况稳健:越秀地产的杠杆率(依据按比例合并合资公司及联营公司报表后的净债务与调整后库存的比率衡量)在2020年降至27%(2019年为30%)。惠誉预计,随着越秀地产利用其大型土地储备、削减土地收购支出和增加对合资项目的参与,其杠杆率将在2021年以较低的毛利率上升至31%左右,并在未来三年保持在30%左右。

  惠誉预计,2021年底的土地储备为2540万平方米,足以支持5.4年的开发需求(2020年底:6.5年)。庞大的土地储备令越秀地产得以放缓拿地。越秀地产在2020年支付了370亿元人民币的权益土地溢价,低于2019年的380亿元人民币。惠誉预计在2021年,权益土地溢价将保持稳定。越秀地产的现金回收率在2020年和2021年下半年约为80%。

  利润率缩小:惠誉估计,越秀地产的EBITDA毛利率(不包括销售成本中的资本化利息)在2021-2023年间为26%-28%。2020年EBITDA利润率下降至28%(2019年为36%),原因是由于土地成本高,利润率较低的项目收入贡献较大,导致毛利率下降25.1%(2019年为34.2%)。惠誉预期越秀地产的 EBITDA利润率将稳定在这一较低水平,因为该公司仍对运营成本保持谨慎。这种谨慎使其销售、一般和管理费用在2020年占收入的5.5%左右(2019年为5.8%)。

  鉴于越秀地产与母公司越秀集团之间的中等关联性,惠誉根据其《母子公司评级关联性标准》,上调两个子级得出越秀地产的评级。越秀集团由广州市国资委全资拥有,与越秀地产共同深入参与广州市的旧城改建项目。

  越秀地产约28%的EBITDA利润率(不包括资本利息)高于大多数“BB”评级同业20%-25%的水平,www.222060.com,但销售周转率与这些同业的水平相当。越秀地产在2020年底的杠杆率为27%,低于旭辉控股(集团)有限公司(CIFI Holdings (Group) Co. Ltd.,简称“旭辉控股集团”,00884.HK,BB/稳定)的40%和中国金茂控股集团有限公司(China Jinmao Holdings Group Limited,简称“中国金茂”,00817.HK,BBB-/稳定)的31%,与远洋集团控股有限公司(Sino-Ocean Group Holding Limited,简称“远洋集团”,03377.HK,BBB-/稳定)的38%。越秀地产的经常性EBITDA利润/总利息覆盖率为0.2倍,与评级为“BB”的同行类似,因为大多数同行的经常性EBITDA利润有限,但越秀地产的EBITDA利润/总利息覆盖率低于评级为“BB+”同行的0.4倍-0.5倍。

  但是,越秀地产的销售规模(以960亿元人民币的合同销售总额,权益销售额约为720亿元人民币,且主要集中于广州、武汉和杭州地区来衡量)小于多数BB评级房企的水平,包括权益销售额为1100亿元人民币的中国金茂,800亿元人民币的远洋集团以及1200亿元人民币的旭辉控股集团。

  -2021年合同总销售额为1100亿元人民币,2022年为1200亿元人民币(2020年为960亿元人民币)

  -约一半的权益合同销售额将用于在2021年收购土地(2020年为51%),以及50%-60%的权益合同销售额将用于购买土地,以维持足够五年开发的土地储备开发需求

  -杠杆率(以开发房地产债务/净开发房地产资产来衡量)持续保持在45%以上。

  流动性充足:截至2021年6月底,越秀地产持有现金400亿元人民币,包括110亿元人民币受限制的现金,而短期债务为222亿元人民币。惠誉预期,该公司将保持足够的流动性,以满足开发成本、土地溢价支付以及预售收入和现金余额的债务到期。越秀地产还在境内外市场上拥有多元的融资渠道,因此具有新购土地的灵活性。

  越秀地产是广州国资委全资SOE越秀集团旗下的房地产开发商。越秀地产开发商业和住宅物业供出售,并正在建立其投资性房地产投资组合。返回搜狐,查看更多

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